GSM, la proposta digitale per le nuove frontiere del mercato immobiliare

 
Un approccio integrato innovativo, basato su un servizio ad alto valore aggiunto per tutti gli stakeholder (investitori, gestori, utenti), che genera profitto lungo l’intero ciclo di vita di un asset immobiliare/infrastrutturale.
 
GSM è basato su una realizzazione concreta che gli ideatori definiscono un “laboratorio”, ossia un ambito di ricerca applicata, in cui è stata sviluppata una piattaforma tecnologica che mette in connessione i sistemi impiantistici e l’infrastruttura digitale per una completa integrazione gestionale.
La scelta di adottare in Chorus Life Bergamo un sistema evoluto nato dalle migliori tecnologie di Gewiss, Siemens e Microsoft risponde alle sfide del Building 4.0 e poggia sui seguenti 4 pilastri:
 
1. HOME E BUILDING AUTOMATION
Il primo pilastro è rappresentato dai più aggiornati sistemi di Home e Building Automation, che adottano soluzioni cloud based, e assicurano elevati livelli di comfort e di sicurezza; questi prodotti sono fondamentali per ottimizzare sia i consumi energetici degli edifici sia la gestione della produzione di energia a livello di microgrid.
 
2. BUILDINGS IOT
Il secondo pilastro è il Building IoT, ovvero l’interconnessione degli edifici in rete riferita ai singoli componenti tecnologici, ma anche agli occupanti stessi che vivono l’edificio.
 
3. ANALISI DEI DATI
Il terzo pilastro è l’analisi dei dati. L’interconnessione degli edifici in rete, oltre a consentire una loro gestione geografica da remoto in tempo reale, produce una grande quantità di dati, Big Data, che strutturati, analizzati e trasformati in Smart Data permettono di realizzare applicazioni e servizi digitali ad elevato valore aggiunto, in grado di aumentare il comfort, la sicurezza, la produttività e la sostenibilità di ogni edificio. Sistemi di automazione, interconnessione e algoritmi per l’analisi dei dati costituiscono i componenti dell’intelligenza artificiale degli edifici.
 
4. BIM
Il quarto pilastro è il BIM, Building Information Modeling, il processo digitale che con le sue sette dimensioni accompagna l’edificio in tutte le sue fasi: dalla pianificazione, alla progettazione, dalla realizzazione alla gestione ed eventualmente alla sua dismissione.
Grazie al BIM è possibile pervenire al Digital Twin: realizzare il gemello digitale di un edificio prima di costruirlo comporta diversi e importanti vantaggi, quali una sensibile riduzione dei costi di realizzazione e una gestione avanzata dell’immobile per l’intero ciclo della sua vita utile.
Ma non solo: una volta che si dispone del gemello reale, acquisendo i dati di variabili significative, si alimenta il gemello digitale per l’elaborazione intelligente degli stessi al fine di disporre di informazioni a supporto delle decisioni che impattano nel mondo reale, per es. ai fini dell’ implementazione di strategie di manutenzione predittive da remoto.
 
 
GSM si caratterizza per la sua innovativa capacità di utilizzare “il dato” quale elemento peculiare per implementare “user experience” virtuose finalizzate a incrementare il fatturato e ridurre i costi operativi (O&M) dalla gestione dell’asset, il tutto nell’ottica dell’ottimizzazione continua.
La novità introdotta dal GSM è fondata su un concetto: “digitalizzare” lo sviluppo immobiliare mediante l’implementazione di un processo virtuoso di integrazione tra le tecnologie (IoT) e il comportamento sostenibile dell’Utente guidato da INDICI di PRESTAZIONE (KPI = Key Performance Indicator) misurabili.
 
Questo rapporto genera crescita di valore nel tempo (life-cycle profit) per tutti gli operatori (utente, investitore, gestore) ispirandosi al modello immobiliare di Chorus Life Bergamo.
Come visto all’inizio, esso è sviluppato grazie alla disponibilità di un portfolio innovativo, affidabile e performante di prodotti, sistemi, soluzioni e servizi frutto dell’innovazione tecnologica di Gewiss, Siemens e Microsoft e alla capacità di sintesi tecnologica del team di lavoro, costituito da risorse messe a disposizione dalle tre aziende integrate nell’ambito progettuale generale (architettonico – strutturale – impiantistico) di alto profilo.
 
Qual è il valore aggiunto dell’approccio GSM?
Partecipare proattivamente allo sviluppo di un progetto, contribuendo a determinarne il successo.
In realtà, l’obiettivo è di alzare ancora di più l’asticella, parlando in termini di incremento del valore aggiunto dell’approccio GSM.
Come?
Guidando la collaborazione tra la progettazione, la costruzione e la gestione, garantendo il successo del progetto, laddove si attui l’azione di miglioramento continua del modello di business.
Questo comporta la condivisione di un Programma di Adozione, ossia l’ampliamento di un servizio di consulenza aperto a tutta la filiera e in grado di individuare le soluzioni digitali più idonee a rispondere alle esigenze del progetto; in una parola, IDEARE con l’obiettivo di massimizzare i benefici dell’investimento nell’intero periodo del ciclo di vita dell’asset. 
Tuttavia non è sufficiente individuare le soluzioni digitali, in quanto per garantirne il successo occorre che le stesse vengano condivise con l’investitore che deve disporre di informazioni idonee per implementare il proprio modello di business ed effettuare l’analisi dei profitti.
Da qui l’ulteriore contributo del GSM in termini di formazione manageriale e di supporto (mentoring) alle figure professionali esistenti.
 
Il naturale passaggio è l’elargizione del servizio di consulenza integrata delle Soluzioni Digitali con i sistemi impiantistici, ossia l’analisi economica e l’ingegnerizzazione dell’idea progettuale.
 
Per essere efficace non solo occorre descrivere le caratteristiche tecniche e funzionali del sistema edificio-impianti, ma bisogna definirne soprattutto le prestazioni globali attraverso l’individuazione di Indici di Prestazioni (KPI) misurabili e condivisi. 
Questi valori saranno poi impiegati sia in fase di collaudo per verificare la qualità di quanto realizzato, sia in fase di esercizio per attuare strategie di ottimizzazione continua delle prestazioni del sistema edificio-impianti.
 
Il suddetto servizio di consulenza integrata individuerà le specifiche Soluzioni Digitali nativamente integrate e connesse al sistema edificio-impianti e dotate di intelligenza artificiale, ossia il catalogo di soluzioni GSM più idonee a perseguire gli obiettivi del progetto in questione.
 
L’offerta completa e integrata di soluzioni e servizi digitali, che permette di realizzare edifici performanti e sostenibili e con un elevato valore aggiunto garantito nel tempo, si può quindi identificare con i seguenti parametri:
- Building Automation
- Building IoT
- Smart Energy Management
- Micro & Smart Grid
- Indoor Positioning
- Safety & Security
- Lighting Management
- e-Mobility e Parking
- Data Analytics
- Digital Services da remoto
- Building Information Modeling
- Flessibilità
- Certificazione
 
Il ciclo si chiude (e si apre nuovamente) mediante l’elargizione del servizio di gestione, con l’obiettivo di misurare i benefici dell’investimento tramite l’analisi dei KPI individuati in fase di progettazione e con la definizione ed implementazione di azioni correttive e/o integrative.
 
In realtà, il servizio di gestione persegue anche l’obiettivo di individuare ulteriori azioni di miglioramento nell’intero ciclo di vita dell’asset - in termini di incremento di fatturato e di riduzione dei costi operativi (O&M) attraverso l’implementazione di strategie di manutenzione predittiva da remoto - e anticipare nuove esigenze del mercato per rendere competitivo nel tempo il modello di business.
 
Uno degli aspetti più interessanti dell’approccio GSM è la sua capacità di adattarsi anche alle iniziative immobiliari di ristrutturazione, dove si concentra oggi gran parte dell’offerta di mercato.
In queste operazioni evidentemente si opera su immobili già edificati e in cui è particolarmente difficile intervenire nel modificare impianti e strutture.
 
Possiamo dunque disegnare la proposta di valore GSM come una casa, le cui fondamenta sono rappresentate dal Programma di Adozione e dal Servizio di Gestione quale motore rigenerante del modello di business (la fine di un ciclo quale inizio di un nuovo ciclo). 
L’area abitativa è costituita dal catalogo delle soluzioni GSM sia in termini impiantistici, quale struttura portante, sia in termini di tecnologia digitale basata sull’esperienza dell’utente nelle vesti di utilizzatore, gestore e manutentore.
Il tetto rappresenta il Servizio di Progettazione, la cui sommità è in continua ascesa in quanto basata sull’apporto continuo della propria capacità di innovare.
Ciò rappresenta in soldoni un nuovo modello di sviluppo immobiliare basato sui servizi, in grado dunque di generare valore continuo nel tempo.
 
Ricapitolando, l’offerta di valore complessiva di GSM è costituita dal Servizio di Gestione volto a garantire un’alta operatività degli impianti e disponibilità di servizi accessori attraverso la riduzione dei costi operativi e l’incremento dei profitti, dal Programma di Adozione che guida il cambiamento dal punto di vista dell’organizzazione e della definizione dei modelli operativi, dal Catalogo delle soluzioni digitali nativamente integrate e connesse all’impianto e dotate di intelligenza artificiale e infine dal Servizio di Progettazione integrata delle soluzioni GSM attraverso la definizione delle prestazioni globali misurabili del sistema edificio-impianti a supporto dell’operatività.
 
Rispetto a un approccio immobiliare “tradizionale”, il modello GSM genera profitto sostenibile lungo l’intero ciclo di vita di un asset immobiliare, sia in termini di incremento di redditività sia in termini di contenimento dei costi operativi, richiedendo un maggiore esborso di capitale in fase di progettazione e costruzione, il tutto con il risultato di un più rapido ritorno dell’investimento.